Menumenu


  • English
  • Español
  • Dansk
  • Svenska
  • Norsk Nynorsk
  • Русский

Жилой рынок на Коста-дель-Соль

Испания - Восстановление на рынке жилья стало устойчивым

В последние годы Испания успешно развивалась, и в 2017 году эта тенденция продолжилась. В третьем квартале 2017 года экономика выросла на 3,1% больше, чем в том же квартале предыдущего года. Улучшение было связано с хорошим вкладом от частного потребления и инвестиций, обусловленных ростом доходов и низкими процентными ставками. Nykredit Markets ожидает роста ВВП в регионе на уровне в общей сложности 3% к 2018 году. К концу третьего квартала 2017 года уровень безработицы снизился до 16,4%, но этот уровень остается высоким по сравнению с другими странами еврозоны.

Безработица сократилась с 2015 года, а уровень занятости увеличился.

За последние полтора года создано около 0,6 млн. новых рабочих мест, что в значительной степени произошло благодаря реформам правительства Рахоя

с 2012 года. Рынок труда по-прежнему характеризуется сегментацией и жесткостью, и большинство созданных рабочих мест в Испании – это временная занятость. Кроме того, безработица среди молодежи составляет 36% и является одной  из самых высоких в Европе. Таким образом, на испанском рынке труда все еще есть потребность в улучшении.

В соответствии с общим улучшением в экономике, цены на жилье продолжают расти. С 2015 года цены на жилье выросли, и в 2018 году, похоже, этот процесс будет продолжаться. В третьем квартале цены выросли на 2,7% по сравнению с третьим кварталом 2016 года, и по оценкам компании-оценщика TINSA цены выросли еще на 0,5% с 3-го до 4-го квартала 2017 года с учетом нормального сезонного развития. Региональные различия ограничены, и цены за последние полтора года выросли по всей стране. Самый сильный прогресс наблюдается в Барселоне и Мадриде и вокруг них, а также на Балеарских островах, где ежегодный рост цен составляет около 5-10%.

Nykredit Markets ожидает, что улучшение на рынке жилья продолжится, а цены на жилье в целом возрастут на 2,9% в 2018 году.

Состояние рынка жилья в 2017 году

Продажи жилья в Испании выросли на 4,5% в декабре 2017 года до 48 956 сделок, в то время как средняя цена проданной недвижимости в декабре была на 1,8% выше в € / м2, чем в том же месяце годом ранее, как свидетельствуют последние цифры из «Испанского Нотариального объединения».

Продажи жилья выросли в январе 2018 года на 11,2% до 38,953, а цены на жилье составили 1,363 евро / м2 – снижение всего на 0,4% по сравнению с прошлым годом, как показывают последние данные в ежемесячном отчете о рынке жилья от испанского

нотариального объединения.

С учетом сезонных колебаний рост продаж жилья в январе составил 7%. Продажи квартир выросли на 9,2%, продажи новых квартир выросли на 11,8%, а продажи домов для одной семьи выросли на 19,6%.

За последние 5 лет продажи жилья стабильно росли и в настоящее время соответствуют уровню 2009 года, но все еще составляют 30% ниже пика 2007 года. То же самое касается цен.

Иностранные покупатели

Доля иностранных покупателей растет, и топ-3 возглавляют по-прежнему британцы, которые составляют то же количество, что и №№ 2 и 3 – Германия и Франция – вместе взятые. Доля Швеции по-прежнему сильно растет и занимает прочное 4-е место, а доля Дании немного повысилась, но все еще составляет только 1,18% от иностранных покупателей, приземлившись тем самым на 16-м месте.

Почему испанскому рынку недвижимости потребовалось более десяти лет, чтобы восстановить только 70% от своего бывшего “славного” первого места? Этот вопрос задает аналитик по недвижимости Марк Штюклин из Spanish Property Insight, и сам отвечает:

«С одной стороны, бум не был блестящим, он был безумным. Нет никакого здравого сравнения с теми годами, и рынок сегодня лучше, чем был тогда, хотя многие испанцы сегодня, особенно молодые семьи, исключены из рынка репрессивными налогами и высокими транзакционными издержками, не говоря уже о жестких критериях кредитования. С другой стороны, когда пузырь собственности лопнул, правительство Испании и банковская система попытались избежать возни с проблемами, что продлило страдания на много лет больше, чем то было необходимо. Но похоже, что худшее теперь уж точно позади», – заключает Марк Штюклин.

Что мы можем ожидать в 2018 году?

Общенациональная испанская компания по оценке недвижимости TINSA выступила в начале января со своими ожиданиями по развитию рынка жилья в 2018 году:

Начало года показывает рост цен на почтовые марки, природный газ, дорожные пошлины … и, как и следовало ожидать, также на жилье в 2018 году. Средняя цена готового жилья, нового и подержанного, увеличилась на 4,2% в 2017 году, согласно предварительным цифрам по TINSA IMIE Local Markets – статистика TINSA за четвертый квартал, и все указывает на то, что это умеренное повышение цен продолжится в 2018 году. Позитивное развитие экономики и занятость увеличат спрос как на покупку, так и на аренду.

«Восстановление будет продолжать показывать различия между территориями. Особенно динамичные рынки, такие как крупные столицы, острова и некоторые прибрежные зоны, где рост цен будет более интенсивным, будут идти рука об руку с другими рынками с меньшим спросом, где цены на жилье будут оставаться в 2018 году стабильными”, говорит Хорхе Риполл, директор службы TINSA Studies Service.

Ожидается, что в этом году произойдет умеренный рост цен в крупных (провинциальных) городах после сильных взлетов, пережитых в 2017 году: 17,1% в Мадриде и 14,8% в Барселоне. На этих рынках рост в первую очередь произошел в центральных районах с большими туристическими достопримечательностями – районах, где цены на аренду, возможно, близки к достижению вершины.

Спрос, перемещающийся из этих областей из-за высоких цен на жилье и высокой арендной платы, будет направлен к более периферийным районам, что может увеличить рост цен как на покупку, так и на аренду в этих районах вдали от центра и даже в соседних муниципалитетах.

Восстановление цен будет постепенно распространяться на большее количество районов страны. Области, которые продолжили фиксировать снижение цен в прошлом году (по данным IMIE, в 19 столицах и провинциях в 2017 году) будут тормозить падение или даже начнут испытывать слабый рост, в зависимости от местоположения.

Покупки вырастут в 2018 году от 10% до 15%

Большая динамика спроса также будет означать увеличение покупок и продаж жилья в 2018 году, которые смогут возрасти на 10-15% в 2018 году и, таким образом, превысят    550 000 транзакций. Хотя рынок все еще далек от 900 000 продаж, зарегистрированных в 2006 году, подъем на рынке покупок был в последние годы значительным. Средняя продолжительность ожидания квартиры в Испании сократилось с 10,6 до 8,6 месяцев в последние два с половиной года. В Мадриде время ожидания было урезано до 2,6 месяцев. Это показывает статистика TINSA за четвертый квартал 2017 года.

Выделение новых ипотечных кредитов увеличится на показатель между 10% и 12%.

Что касается финансирования, прогноз говорит об увеличении на 10-12% за счет предоставления новых ипотечных кредитов, которые таким образом могли бы достигнуть 350 000 в 2018 году.

Согласно последнему отчету IMIE Local Markets, семьи используют 16,7% своего годового валового дохода на погашение ипотечного кредита. В 2007 году это было 33%. Сория и Теруэль – провинции, где требуется меньшая финансовая активность (12,6% семейного дохода), в то время как Барселона (17,6%), Малага (21,7%) и Балеарские острова (22,3%) являются провинциями, где ипотека поглощает большую часть дохода. В этих двух последних провинциях на данные повлияло наличие рынка жилья с высокой покупательской способностью, что повышает среднестатистические цены.

Проекты новостроек могут вырасти примерно на 20%

Восстановление спроса в определенных районах страны стимулирует возведение нового жилья. Разрешения на строительство смогут вырасти на 20% в 2018 году и достигнуть почти 100 000 разрешений на строительство.  Число будет в данном случае показывать тройную активность по сравнению с 2013 годом, когда после вспышки кризиса было зарегистрировано их наименьшее количество: 34 288 разрешений на строительство. Несмотря на все это данные 100 000 разрешений составили бы лишь десятую часть тех, которые были выделены.

Последние данные TINSA за январь 2018 года подтверждают вышеуказанную тенденцию

Средняя цена на жилье в Испании в январе выросла на 3,6% по отношению к предыдущему году, что произошло за счет столиц, больших городов, а также островов, и увеличилась на 5,1% и 4,1%, соответственно, в годовом исчислении. Пять субмаркетов, которые проанализированы в общем индексе IMIE General Index and Large Markets от TINSA, показывают рост их средних значений за последний год.  Совокупное снижение с максимума теперь составляет 38,3% после того, как индекс восстановил 7,6% своего значения от минимума, зарегистрированного во время кризиса.

Хотя теперь всем ясно, что цены на жилье растут, и продажи растут в равной степени, мы считаем, что рост будет умеренным в ближайшие годы, и это приведет к росту продаж и цен на новые дома.

Тенденция же в отношении подержанного жилья будет более умеренной в зависимости от местоположения и состояния.