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Mercado de vivienda en la Costa del Sol

España - La recuperación en el mercado inmobiliario se ha reafirmado

En los últimos años España ha sido una historia de éxito de crecimiento económico, y la tendencia continuo en el 2017. En el tercer trimestre de 2017, la economía creció un 3,1% más que en el mismo trimestre del año pasado. La mejora se debe a las contribuciones favorables del consumo privado y la inversión impulsada por el aumento de los ingresos y las bajas tasas de interés. Nykredit Markets espera un crecimiento del PIB, de aproximadamente 3% en general para el 2018. Al final del tercer trimestre de 2017, el desempleo cayó a 16,4%, pero el nivel sigue siendo alto en comparación con otros países de la zona del euro. El desempleo ha sido reducido desde 2015, mientras que la tasa de empleo ha aumentado. En los últimos seis meses, se han creado unos 0.6 millones de empleos nuevos, que se debe en gran parte a las reformas del gobierno de Rajoy del 2012. El mercado laboral todavía se caracteriza por la segmentación y la rigidez, y la mayor parte de la creación de empleo en España es el empleo temporal. Además, el desempleo juvenil en un 36% se encuentra entre los más altos de Europa. Por lo tanto, todavía hay margen de mejora en el mercado laboral español.

En línea con la mejora general de la economía, los precios de la vivienda han seguido aumentando. Los precios de la vivienda han aumentado desde 2015, y el progreso parece continuar en el 2018. En el tercer trimestre, los precios aumentaron un 2,7% en comparación con el tercer trimestre de 2016 y, según la empresa evaluadora, TINSA, los precios aumentaron un 0,5% más desde el tercer trimestre hasta el cuarto trimestre de 2017, teniendo en cuenta las tendencias estacionales normales. Las diferencias regionales son limitadas y los precios han aumentado en todo el país durante el último año y medio. El mayor progreso se observa en y alrededor de Barcelona y Madrid, así como en las islas Baleares, donde la tasa anual de aumento es del 5-10%. Nykredit Markets espera que la mejora en el mercado de la vivienda continúe y que los precios de la vivienda aumenten en un 2.9% en 2018.

Estado del desarrollo de la vivienda en 2017

Las ventas de viviendas en España aumentaron 4.5% año con año a 48,956 transacciones en diciembre de 2017, mientras que el precio promedio de propiedades vendidas en diciembre fue de un 1,8% más en € / m2 que en el mismo mes del año anterior, revela las últimas cifras de “La Asociación de Notarios Españoles”.

Las ventas de viviendas aumentaron un 11,2% a 38,953 en enero de 2018, y los precios de las viviendas fueron de 1.363 € / m2, una disminución de solo un 0,4% en comparación con el año pasado, muestra las últimas cifras en el informe mensual del mercado de la vivienda de la Asociación de notarios Españoles.

Ajustado por estacionalidad, el incremento en las ventas de viviendas fue de 7% en enero. Las ventas de apartamentos aumentaron un 9,2%, las ventas de apartamentos nuevos aumentaron un 11,8% y las ventas de casas unifamiliares aumentaron un 19,6%.

Las ventas de viviendas han aumentado de manera constante en los últimos 5 años y ahora están en línea con 2009, pero siguen siendo un 30% por debajo del máximo en 2007. Lo mismo se aplica a los precios.

Compradores extranjeros

La proporción de compradores extranjeros está aumentando, y los tres primeros siguen siendo los británicos, que comparten el mismo número que los números 2 y 3: Alemania y Francia, juntos. Suecia continúa subiendo bruscamente y se encuentra en un buen cuarto lugar, y Dinamarca ha mejorado un poco, pero aún representa solo el 1.18% de los compradores extranjeros, por lo que se ubica en el puesto 16.

¿Por qué ha tomado más de una década para que el mercado inmobiliario español recupere solo el 70% de su antiguo lugar ‘glorioso’? La pregunta viene del analista de propiedades Mark Stücklin de Spanish Property Insight, y él mismo responde:

“Por un lado, el boom no fue brillante, fue una locura. No hay una comparación sólida con estos años, y el mercado de hoy es mejor de lo que era en ese momento, aunque muchos españoles de hoy, especialmente las familias jóvenes, están excluidos del mercado por impuestos regresivos y altos costos de transacción, por no mencionar los estrictos criterios crediticios.

Por otro lado, el gobierno español y el sistema bancario intentaron evitar abordar los problemas cuando se produjo la burbuja de la propiedad, lo que prolongó el dolor durante muchos años más de lo necesario. Pero parece que lo peor está definitivamente detrás de nosotros “, concluye Mark Stücklin.

Que podemos esperar del 2018?

La empresa española de valuación de propiedades inmobiliarias TINSA llegó a principios de enero con sus expectativas para el desarrollo del mercado inmobiliario en 2018:

El inicio del año muestra aumentos en el precio de los sellos, el gas natural, los peajes … y previsiblemente también en los hogares en 2018.El precio promedio de las viviendas terminadas, tanto nuevas como usadas, aumentó un 4.2% en 2017, según las cifras preliminares de los mercados locales de TINSA IMIE – Las estadísticas de TINSA para el cuarto trimestre, todo indica que este moderado aumento de precios continuará en 2018. El desarrollo positivo en la economía y el empleo aumentará la demanda tanto para la compra como para el alquiler.

“La recuperación continuará mostrando diferencias entre territorios. Los mercados particularmente dinámicos, como las grandes capitales, las islas y algunos núcleos costeros donde los incrementos de precios serán más intensos, irán de la mano con otros mercados con menos demanda, donde los precios de la vivienda se mantendrán estables en 2018”, dice Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios TINSA.

Se espera que este año se produzcan incrementos moderados de los precios en las principales capitales (provinciales) después de los fuertes aumentos registrados en 2017: 17,1% en Madrid y 14,8% en Barcelona. En estos mercados, el crecimiento ha sido impulsado principalmente por los distritos centrales con las principales atracciones turísticas, áreas donde las tarifas de alquiler pueden estar en su punto máximo

La demanda de mudarse de estas áreas debido a los altos costos de vivienda y alquiler se dirigirá a más vecindarios periféricos, lo que podría aumentar el aumento en los precios de compra y alquiler en estas áreas más alejadas del centro de la ciudad e incluso en municipios vecinos.

Los precios de restauración se extenderán gradualmente a un mayor número de áreas del país. Las áreas que continuaron registrando disminuciones de precios en el último año (19 capitales y provincias en 2017 según IMIE) se desacelerarán o comenzarán a experimentar una recuperación débil, según la ubicación.

Las ventas en el 2018 aumentarán entre 10% y 15%

La mayor dinámica de la demanda también significará un aumento en las compras y ventas de viviendas en 2018, que podría aumentar entre un 10-15% en 2018 y, por lo tanto, superar las 550,000 transacciones.

Aunque el mercado aún está lejos de las 900,000 ventas registradas en 2006, la recuperación en el mercado de compras ha sido notable en los últimos años. La duración promedio de residencia de una vivienda en España se ha reducido de 10.6 a 8.6 meses en los últimos dos años y medio. En Madrid, los tiempos de descanso se han reducido a 2,6 meses. Muestra las estadísticas de TINSA para el cuarto trimestre de 2017.

La asignación de nuevos préstamos hipotecarios aumentará entre un 10% y un 12%.

En el lado del financiamiento, el pronóstico muestra un aumento del 10-12% al otorgar nuevos préstamos hipotecarios, que podrían alcanzar los 350,000 en 2018.

Según el último informe de los Mercados Locales de IMIE, las familias gastan el 16.7% de su ingreso bruto anual para pagar una hipoteca. En el 2007 fue del 33%. Soria y Teruel son las provincias donde se requiere menos actividad económica (12,6% del ingreso familiar), mientras que Barcelona (17,6%), Málaga (21,7%) y las Islas Baleares (22,3%) son las provincias, Donde la hipoteca presta una mayor parte de los ingresos. En estas dos últimas provincias, los datos están influenciados por la existencia de un mercado de vivienda con alto poder adquisitivo, que aumenta el precio promedio.

Los nuevos proyectos de construcción solo aumentaran en un 20%.

La recuperación de la demanda en ciertas áreas del país impulsa la construcción de nuevas viviendas. Los permisos de construcción crecerán un 20% en 2018 y alcanzarán cerca de 100,000 permisos de construcción. El número, si es necesario, triplicará la actividad en comparación con 2013, cuando se registró el menor número de permisos después del estallido de la crisis: 34,288 permisos de construcción. A pesar de todos, estos 100,000 permisos serían solo una décima parte de los asignados.

Las últimas cifras de TINSA para enero de 2018 confirman la tendencia anterior.

El precio promedio de la vivienda en España aumentó un 3,6% en enero, impulsado por las capitales y las áreas metropolitanas, así como por las islas, que aumentaron un 5,1% y un 4,1%, respectivamente, anualmente. Los cinco submercados analizados en el Índice General IMIE de TINSA y Grandes Mercados muestran un crecimiento en sus valores promedio durante el año pasado. La disminución acumulada del máximo ahora es del 38,3% después de que el índice haya recuperado el 7,6% de su valor del mínimo registrado durante la crisis.

Aunque ahora está claro para todos que los precios de las viviendas están aumentando y las ventas por igual, estimamos que los aumentos serán moderados en los próximos años y que las ventas y los precios de las viviendas de nueva construcción liderarán. Sin embargo, la tendencia de las segundas viviendas será más moderada según la ubicación y la condición.