Menumenu


  • English
  • Español
  • Dansk
  • Svenska
  • Norsk Nynorsk
  • Русский

Boligmarkedet på Costa del Sol

Spanien - fremgangen på boligmarkedet fortsætter i sidste kvartal af 2018

Spanien – bedring i boligpriserne bidrager til økonomien

I de seneste år har Spanien været en vækstmæssig succeshistorie, men som resten af Europa har Spanien i 2018 tabt luft. Selvom væksten for første gang i fire år sandsynligvis ender lidt under 3%, så er den spanske økonomi klart den stærkere blandt de store europæiske økonomier. I 3. kvartal 2018 voksede økonomien med 2,5% i forhold til 3. kvartal 2017, og væksten var primært drevet af pæne bidrag fra den indenlandske efterspørgsel. Kombinationen af bedring i det finansielle system, pause i opstramningspolitikken og reformer på udvalgte områder er en perfekt cocktail for væksten. Samtidig har fremrykkelsen af reformer bidraget til at øge konkurrenceevnen, hvilket bl.a. har ført til, at landets kreditvurdering er blevet opgraderet af ratingbureauerne Fitch, S&P og Moody’s. Vi forventer forsat høj vækst i 2019, hvor bedringen i boligpriserne begynder at bidrage til økonomien, og vi skønner en BNP-vækst på 2,5% i 2019, hvilket stort set vil være på linje med væksten i 2018.

I juni fik Spanien en ny socialdemokratisk regering under Pedro Sánchez. Den siddende regerings ønsker om større social understøttelse samt en forhøjelse af selskabsskatterne har mødt stor modstand, hvorfor Spanien i 2019 kan blive ramt af ny politisk usikkerhed i form af nyvalg. I det meste af 2016 var Spanien dog uden regering, da ingen kunne finde parlamentarisk opbakning, hvilket dog langtfra bremsede det økonomiske opsving. Foruden politisk uro er arbejdsløsheden i Spanien fortsat høj sammenlignet med andre lande i euroområdet: 14,6% i 3. kvartal 2018. Siden 1. kvartal 2013 er ledigheden blevet nedbragt med 12,3%-point, og samtidig er erhvervsfrekvensen øget. Ungdomsarbejdsløsheden er dog med 39% (i 2017) blandt Europas højeste, og der er således fortsat plads til forbedringer på arbejdsmarkedet.

Den generelle bedring i økonomien afspejler sig i boligpriserne, og fremgangen på boligmarkedet er således fortsat i 2018. I 3. kvartal 2018 steg priserne med 3,2% i forhold til 3. kvartal 2017, og ifølge valuarvirksomheden Tinsa er priserne steget med yderligere 1% fra september til november 2018, når der tages højde for den normale sæsonudvikling. I den seneste tid er boligpriserne steget mere end indkomsterne. Det holder snor i boligpriserne, selvom det er fra et lavt udgangspunkt. I det seneste år er priserne steget i hele landet med Barcelona, Madrid, Ceuta og Melilla i spidsen, hvor den årlige prisstigningstakt ligger i omegnen af 9-11%. Nykredit Markets forventer, at bedringen på boligmarkedet vil fortsætte, og at priserne samlet set vil stige med 4-5% i 2019.

Spanien – opsvinget på boligmarkedet har bidt sig fast

Spanien har i de seneste år været en vækstmæssig succeshistorie, og tendensen fortsatte i 2017. I 3. kvartal 2017 voksede økonomien med 3,1% mere end i samme kvartal året før. Fremgangen skyldtes pæne bidrag fra privatforbruget og investeringer drevet af stigende indkomster og et lavt renteniveau. Nykredit Markets forventer en BNP-vækst i omegnen af 3% samlet set for 2018. Ved udgangen af 3. kvartal 2017 faldt arbejdsløsheden til 16,4%, men niveauet er fortsat højt sammenlignet med andre lande i euro-området. Ledigheden er siden 2015 reduceret samtidig med, at erhvervsfrekvensen er øget. Der er inden for det seneste halvandet år skabt omkring 0,6 mio. nye jobs, hvilket i høj grad skyldes Rajoy- regeringens reformer fra 2012. Arbejdsmarkedet er stadig karakteriseret ved segmentering og rigiditet, og hovedparten af jobskabelsen i Spanien er midlertidige ansættelser. Hertil kommer, at ungdomsarbejdsløsheden med 36% er blandt Europas højeste. Der er således stadig plads til forbedring på det spanske arbejdsmarked.

I takt med den generelle bedring i økonomien er boligpriserne fortsat med at stige. Siden 2015 er boligpriserne steget, og fremgangen synes at fortsætte i 2018. I 3. kvartal steg priserne med 2,7% i forhold til 3. kvartal 2016, og ifølge valuarvirksomheden, TINSA, steg priserne yderligere med 0,5% fra 3. til 4. kvartal 2017, når der tages højde for den normale sæsonudvikling. De regionale forskelle er begrænsede, og priserne er det seneste halvandet år steget i hele landet. Den stærkeste fremgang ses i og omkring Barcelona og Madrid samt på de baleariske øer, hvor den årlige prisstigningstakt ligger i omegnen af 5-10%. Nykredit Markets forventer, at bedringen på boligmarkedet fortsætter, og at boligpriserne samlet set vil stige med 2,9% i 2018.

Status på boligsalgets udvikling i 2017

Det spanske boligsalg steg i december 2017 4,5% på årsbasis til 48,956 transaktioner, mens den gennemsnitlige pris på ejendomme solgt i december var 1,8% højere i €/m2 end i samme måned året før, afslører de seneste tal fra ‘Den Spanske Notarforening’.

Boligsalget steg i januar 2018 med 11,2% til 38,953, og boligpriserne lå på 1.363 €/m2 – et fald på kun 0,4% i forhold til sidste år, viser de seneste tal i den månedlige boligmarkedsrapport fra den spanske notarforening.

Sæsonkorrigeret var stigningen i boligsalget 7% i januar. Lejlighedssalget steg 9,2%, salget af nye lejligheder steg med 11,8%, og salget af enfamiliehuse steg med 19,6%.

Boligsalget er steget konstant henover de seneste 5 år og er nu på niveau med 2009, men stadig 30 % under toppen i 2007. Det samme gælder for priserne.

Udenlandske købere

Andelen af udenlandske købere er stigende, og top-3 er stadig briterne, der har samme andel som nr. 2 og 3 – Tyskland og Frankrig – tilsammen. Sverige stiger fortsat kraftigt og indtager en flot 4. plads, og Danmark er kommet lidt bedre med, men udgør dog fortsat beskedne 1,18% af de udenlandske købere, og lander dermed på en 16. plads.

Hvorfor har det taget mere end et årti for det spanske ejendomsmarked at genoprette blot 70% af sin tidligere ‘glorværdige’ topplacering? Det spørgsmål stiller ejendomsanalytikeren Mark Stücklin fra Spanish Property Insight, og han svarer selv:

“På den ene side var boomet ikke strålende, det var sindssygt. Der er ingen sund sammenligning med disse år, og markedet i dag er bedre end det var dengang, selv om mange spaniere i dag, især de unge familier, udelukkes fra markedet ved regressive skatter og høje transaktionsomkostninger, for ikke at nævne stramme udlånskriterier.

På den anden side forsøgte den spanske regering og banksystemet at undgå at tage fat på problemerne, da ejendomsboblen sprang, hvilket forlængede smerten i mange år mere end nødvendigt. Men det ser ud til, at det værste nu helt sikkert er bag os,” slutter Mark Stücklin.

Hvad kan vi forvente i 2018?

Det landsdækkende spanske ejendomsvurderingsselskab TINSA kom i begyndelsen af januar med deres forventninger til udviklingen af boligmarkedet i 2018:

Starten af året viser stigninger i prisen på frimærker, naturgas, vejafgifter … og forudsigeligt også på boliger i 2018. Den gennemsnitlige pris på de færdige boliger, både nye og brugte, steg med 4,2% i 2017, ifølge foreløbige tal på TINSA IMIE Local Markets – TINSA-statistikker for fjerde kvartal, og alt tyder på, at denne moderate prisstigning vil fortsætte i 2018. Den positive udvikling i økonomien og beskæftigelsen vil øge efterspørgslen både for køb og udlejning.

“Genopretningen vil fortsat vise forskelle mellem territorier. Særligt dynamiske markeder, såsom store hovedstæder, øer og nogle kystkerner, hvor prisstigningerne vil blive mere intense, vil gå hånd i hånd med andre markeder med mindre efterspørgsel, hvor boligprisen i 2018 vil forblive stabil”, siger Jorge Ripoll, direktør for TINSA Studies Service.

Det forventes, at der i år vil være moderate prisstigningerne i de store (provins)hovedstæder efter de stærke stigninger oplevet i 2017: 17,1% i Madrid og 14,8% i Barcelona. På disse markeder har væksten primært været drevet af de centrale distrikter med større turistattraktioner – områder, hvor udlejningspriserne måske er ved at nå toppen.

Efterspørgslen, der flytter fra disse områder på grund af de høje bolig- og lejeomkostninger, vil blive rettet mod mere perifere kvarterer, hvilket kunne øge stigningen i både købs- og udlejningspriserne i disse områder længere væk fra centrum og endog i nabokommuner.

Genopretningen af priserne vil gradvist strække sig til et større antal områder af landet. De områder, der fortsat har registreret prisfald i det seneste år (19 hovedstæder og provinser i 2017 ifølge IMIE), vil bremse faldet eller begynde at opleve svage opsving, afhængig af beliggenheden.

Købene vil stige i 2018 mellem 10% og 15%

Den større dynamik i efterspørgslen vil også betyde en stigning i boligkøb og salg i 2018, som vil kunne stige med mellem 10-15% i 2018 og dermed overstige 550.000 transaktioner. Selv om markedet stadig er langt fra de 900.000 salg, der blev registreret i 2006, har opsvinget på købsmarkedet været bemærkelsesværdigt de seneste år. Den gennemsnitlige liggetid for en bolig i Spanien er reduceret fra 10,6 til 8,6 måneder i de sidste to og et halvt år. I Madrid er liggetiderne blevet skåret ned til 2,6 måneder. Det viser TINSAs statistikker for fjerde kvartal af 2017.

Tildeling af nye realkreditlån vil stige mellem 10% og 12%

På finansieringssiden siger prognosen en stigning på mellem 10-12% ved tildeling af nye realkreditlån, som dermed kunne nå op på 350.000 i 2018.

Ifølge den seneste IMIE Local Markets-rapport bruger familier 16,7% af deres årlige bruttoindkomst til at betale af på et realkreditlån. I 2007 var det 33%. Soria og Teruel er de provinser, hvor der kræves mindre økonomisk indsats (12,6% af familieindkomsten), mens Barcelona (17,6%), Malaga (21,7%) og Balearerne (22,3%) er de provinser, hvor boliglånet sluger en større del af indkomsten. I disse to sidste provinser er dataene påvirket af eksistensen af et boligmarked med stor købekraft, hvilket øger gennemsnitsprisen.

Nybyggeriprojekter vil kunne vokse med omkring 20%

Genopretningen af efterspørgslen i visse områder af landet driver opførelsen af nye boliger. Byggetilladelser vil kunne vokse med 20% i 2018 og komme tæt på 100.000 byggetilladelser. Tallet vil i givet fald tredoble aktiviteten i forhold til 2013, hvor der blev registreret færrest tilladelser efter krisens udbrud: 34.288 byggetilladelser. På trods af alt ville disse 100.000 tilladelser dog være blot en tiendedel af dem, der blev tildelt i 2006.

De seneste tal fra TINSA for januar 2018 bekræfter tendensen ovenfor

Den gennemsnitlige boligpris i Spanien steg i januar med 3,6% i forhold til året før, drevet af hovedstæder og storbyer samt øerne, som steg med henholdsvis 5,1% og 4,1% på årsbasis. De fem delmarkeder, der analyseres i IMIE General Index and Large Markets fra TINSA, viser vækst i deres gennemsnitlige værdier i det seneste år. Det kumulative fald fra maksimum er nu 38,3%, efter at indekset har genoprettet 7,6% af sin værdi fra det minimum, der blev registreret under krisen.

Selvom det nu er klart for alle, at boligpriserne er på vej op, og salget ligeså, vurderer vi, at stigningerne vil være moderate i de kommende år og at såvel salget som priserne på nybyggede boliger vil føre an. Tendensen på brugte boliger vil derimod være mere moderat alt efter beliggenhed og stand.